中信证券金融租赁公司，租用空间

我们预计，机构化租赁房源的中期租金总额将超过8,000亿元。保障性租赁住房为核心的供给侧改革，改变了我国住宅租赁回报率过低的历史难题。REITs市场的发展，又提供了原始权益人投融管退的通路。我们相信，在新的供给规则之下，规模化可持续的长租平台将破土而出。

▍租赁房产业发展明显落后，未来空间广阔。

相比其他细分领域，我国租赁房开发、建设、运营和管理产业显著落后。到2021年，市场化机构租赁住房占租房市场总体比例不到10％，在国际上处于很低的水平。承租人保护机制尚不健全，尤其是住宅租金回报率明显低于社会无风险利率，使得持有运营住宅租赁为核心的商业模式，无论是轻资产，中资产还是重资产，都很难持续做强。

▍租赁房产业需求持续上行，市场容量广阔。

我们测算，到2030年我国住宅总租金规模将超过4万亿，其中机构化提供房源的市场容量预计超过8000亿，C2C的租赁合同也存在撮合和提供服务的业务空间。在租售并举的背景之下，我们认为租赁房产业需求旺盛应该是资本市场的共识。

▍保障性租赁住房为核心的供给侧改革带来高成长的产业发展机遇。

“保障性租赁住房”的名称颇具迷惑性，实际上保障性租赁住房不是廉租房，其租金和市场租金基本接轨，略有折扣，且折扣保证了高出租率。保租房开发建设和长期持有本身有利可图，具备市场化和规模化运营的空间。我们认为，保障性租赁住房是将双轨制住房供给规范化和制度化的创新，并以让渡土地红利，引入存量房转用途机制的方式，切实改变了住房租赁租金回报率极低的现状，开创了只租不售、回报率符合市场要求的底层资产。保障性租赁住房成为改革重点，等于开辟了租赁房产业发展的广阔大道。

▍“纳保”证明市场化路径可行，保租房聚焦核心城市。

ICCRA统计，2022年上半年全国长租公寓合计纳保就达到6.9万套，个别机构的累计纳保比例甚至超过存量房源的50％。企业积极主动“纳保”，恰说明保障性租赁住房具备市场化生命力。当然，可以市场化推广的保租房只分布在少数一二线城市。这不仅因为只有少数核心城市有充裕的外来人口，更因为这些城市地价占房价的比例较高。

▍轻重皆可，规模化运营破土。

过去十年，无论是重资产的租赁房持有者，中资产的房源整合者还是轻资产的服务提供者，长租业务发展都举步维艰。产权和用途不明确或租金回报率过低，都限制了房源规模化扩张。我们预计，2023年后供给侧改革将彻底改变行业面貌，无论是重资产，中资产还是轻资产，无论集中式或是分散式，都具备发展空间。企业精细化运营能力，平台房源数量，充分利用REITs市场的能力，都是决定企业成败的关键。

▍风险提示：

REITs市场整体调整风险。面对地方国资竞争，市场化的长租企业后续房源获取困难的风险。租赁行业比开发业更强调聚焦高能级城市，企业下沉二三线可能意味着经营风险。

本文源自券商研报精选